Đầu Tư Chứng Khoán Việt Nam: Cổ Phiếu SZC Có Phải Lựa Chọn Hàng Đầu 2025?

1. Tổng quan về SZC và các yếu tố xúc tác tăng trưởng chính trong năm 2025
CTCP Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) được biết đến là chủ đầu tư dự án Khu công nghiệp Đô thị & Sân Golf Châu Đức với tổng diện tích quy hoạch 2.287 ha, gồm 1.556 ha khu công nghiệp và 537 ha khu đô thị và sân golf. Vị trí dự án được đánh giá đắc địa khi nằm gần cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu), tạo lợi thế trong việc thu hút dòng vốn FDI sản xuất chế biến, logistics.

Các yếu tố xúc tác tăng trưởng chính của SZC trong năm 2025 bao gồm:

• Dòng vốn FDI tăng trưởng mạnh mẽ: Khoảng 62% khách thuê tại KCN Châu Đức là doanh nghiệp nước ngoài. Trong bối cảnh tổng vốn FDI giải ngân 10 tháng đầu năm 2024 đạt 19,5 tỷ USD (+8,8% YoY), tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng ghi nhận tốc độ tăng trưởng FDI cao (+69% YoY), báo hiệu nhu cầu thuê KCN tiếp tục duy trì ở mức khả quan.
  
  
• Diện tích đất sẵn sàng cho thuê rộng lớn: SZC sở hữu gần 450 ha đất thương phẩm, trong đó 230 ha đã hoàn thiện hạ tầng, sẵn sàng bàn giao cho khách thuê. Cùng với nhu cầu gia tăng, SZC có dư địa lớn để nâng cao tỷ lệ lấp đầy.
  
  
• Nguồn thu đa dạng:
  • Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước: Triển khai chào bán 117 căn shophouse, nhà liền kề và dự kiến mở đăng ký 210 căn nhà ở xã hội trong quý 4/2024.
    
    
  • Sân Golf Châu Đức 36 lỗ: Hoàn thành vào tháng 11/2023, thu hút hơn 42.000 lượt khách trong năm 2024, đóng góp dòng tiền bổ sung.
    
    
  • Dự án BOT 768: Bắt đầu thu phí trở lại từ năm 2025 sau khi nâng cấp hệ thống ETC.
• Tiến độ dự án ổn định: Khu dân cư Hữu Phước giai đoạn 1 (2,8 ha) đang hoàn thiện hạ tầng, dự kiến bàn giao sản phẩm vào năm 2025.

2. Tổng quan về bất động sản khu công nghiệp
Thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam tiếp tục là mảng đầu tư tiềm năng, được thúc đẩy bởi các yếu tố chính:

• Nhu cầu thuê KCN cao: Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng vẫn duy trì, vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào ngành sản xuất, lắp ráp. Tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu, sự phát triển của cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải và cải thiện hạ tầng giao thông tạo lợi thế cho các KCN có quỹ đất quy mô lớn như SZC.
  
  
• Giá thuê duy trì ở mức cao: Giá thuê đất KCN Châu Đức ở khoảng 100 USD/m²/chu kỳ (Q3/2024), tăng 25% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng dự kiến đạt 5 – 8%/năm giai đoạn 2025 – 2028 do nguồn cung hạn chế và chi phí phát triển KCN gia tăng.
  
  
• Lợi thế hạ tầng kết nối: Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu (khởi công từ tháng 6/2023) khi hoàn thành sẽ giảm thời gian di chuyển giữa TP.HCM và Bà Rịa – Vũng Tàu, đồng thời tạo động lực tăng trưởng mới cho các dự án KCN ven trục giao thông huyết mạch.

3. Phân tích cạnh tranh so với các đối thủ
So với một số KCN khác trên địa bàn Bà Rịa – Vũng Tàu, SZC có ưu thế về quỹ đất lớn và giá cho thuê cạnh tranh. Minh chứng qua bảng so sánh (theo số liệu Q3/2024):

KCN Diện tích (ha) Giá cho thuê (USD/m²/chu kỳ) Tỷ lệ lấp đầy Mỹ Xuân B1 - Đại Dương 105 130 45% Phú Mỹ 2 mở rộng 251 125 47% Châu Đức (SZC) 1,556 80 50% Phú Mỹ 3 803 210 60% Các đối thủ như KBC, IDC, GVR cũng hoạt động trong mảng khu công nghiệp, tuy nhiên tài liệu so sánh trực tiếp tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chưa đầy đủ. Nhìn chung, SZC hưởng lợi nhờ:

• Diện tích sẵn sàng cho thuê tương đối dồi dào.
  
  
• Mức giá thuê thấp hơn một số KCN khác (~80 USD/m²/chu kỳ), qua đó thu hút nhiều nhà đầu tư tìm kiếm chi phí hợp lý.

4. Định giá SZC
Nhiều công ty chứng khoán đã đưa ra định giá và khuyến nghị tích cực cho SZC:

• Mirae Asset: Giá mục tiêu 48.000 VND/cp.
  
  
• Agriseco Research: Giá mục tiêu 43.000 VND/cp.
  
  
• Shinhan Securities Vietnam: Giá mục tiêu 49.800 VND/cp.
  
  
• BSC Research: Giá mục tiêu 45.000 VND/cp.

Phương pháp RNAV (Net Asset Value) thường được áp dụng để định giá các doanh nghiệp BĐS KCN. Dựa trên ước tính của BSC Research, tổng giá trị RNAV của SZC khoảng 8.092 tỷ VND, với các danh mục bao gồm KCN Châu Đức, Khu đô thị Châu Đức, KDC Hữu Phước, NOXH, Sân golf, BOT 768 và một số bất động sản đầu tư khác. Nợ vay được khấu trừ vào tổng giá trị tài sản nhằm phản ánh chính xác hơn giá trị tài sản ròng.

Một số giả định chính:

• WACC (Chi phí vốn bình quân gia quyền): 11%.
  
  
• P/B mục tiêu: 1.5x.
  
  
• Tốc độ tăng giá thuê: 5 – 8%/năm.

Mức giá mục tiêu theo RNAV từ các tổ chức phân tích nằm trong khoảng 43.000 – 50.000 VND/cp, nêu bật dư địa tăng trưởng so với thị giá hiện tại.

(Nguồn: BSC Research, Mirae Asset, Agriseco Research, Shinhan Securities Vietnam, báo cáo tài chính SZC)



5. Kết luận và kêu gọi hành động
Kết luận

SZC hội tụ nhiều lợi thế cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản KCN tại Bà Rịa – Vũng Tàu nhờ quỹ đất quy mô lớn, giá thuê hấp dẫn, cùng vị trí chiến lược gắn với cảng biển và tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Bên cạnh mảng KCN, SZC còn mở rộng nguồn thu từ khu đô thị, sân golf và dự án BOT 768, đảm bảo cơ cấu doanh thu đa dạng, giảm thiểu rủi ro kinh doanh. Triển vọng năm 2025 – 2026 được đánh giá tích cực, thể hiện qua việc thu hút FDI và nhu cầu thuê đất cao.

Kêu gọi hành động

• Cân nhắc tích lũy cổ phiếu SZC ở mức giá hợp lý, hướng tới mục tiêu trung – dài hạn.
  
  
• Khuyến nghị MUA dựa trên tiềm năng tăng trưởng ổn định của bất động sản KCN và kế hoạch kinh doanh khả quan với các dự án nhà ở, sân golf.
  
  
• Duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng trong danh mục đầu tư khu công nghiệp cho giai đoạn 2025 – 2026, khi hạ tầng giao thông hoàn chỉnh và làn sóng FDI tiếp tục đổ về khu vực phía Nam.

Lưu ý: Đầu tư chứng khoán luôn đi kèm rủi ro, bao gồm rủi ro dòng vốn FDI suy giảm, rủi ro pháp lý và tiến độ triển khai dự án chậm. Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng, tham khảo thêm tư vấn chuyên môn và cập nhật thông tin thị trường thường xuyên trước khi ra quyết định.