D2D- Hào quang có còn tỏa sáng?

Thảo luận trong 'Phân tích cổ phiếu' bắt đầu bởi Lo Lo, 19/10/19.

Lượt xem : 166

  1. Lo Lo

    Lo Lo Moderator

    Tham gia ngày:
    20/5/19
    Bài viết:
    21
    Đã được thích:
    6
    Giới tính:
    Nữ
    Nhắc đến BĐS công nghiệp trong nửa đầu năm 2019, D2D có lẽ là siêu phẩm làm giàu cho một số anh em thiện lành. Tuy nhiên liệu còn gì để D2D tiếp tục bừng sáng hay chỉ còn là cổ phiếu sau ánh hào quang. Mời anh em hãy theo bước chân mình nhé!
    d2d-hao-quang-co-con-toa-sang.t3393.0.jpg

    1. Thông tin cơ bản
    Thành lập năm 1991 với tên gọi là Công ty xây dựng dân dụng công nghiệp số 2
    2005: Đổi tên thành CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2, vốn điều lệ 73.5 tỷ
    2009: Nâng vốn điều lệ lên 107 tỷ, nhà nước nắm 57.7%
    7/2019: Phát hành cổ phiếu thưởng tỉ lệ 1:1 nâng vốn điều lệ lên 213 tỷ

    2. Công ty con và liên kết
    Cho đến hiện tại, cơ cấu công ty con, công ty liên kết của D2D rất tinh gọn, chỉ còn các phần góp vốn nhỏ nên chỉ cần phân tích HĐKD chính của D2D là nắm được toàn bộ tình hình kinh doanh của D2D
    Xét một tí về lịch sử thì tháng 10/ 2018 D2D đã thực hiện xong việc thoái toàn bộ vốn tại Công ty TNHH Berjaya-D2D và nhận tiền từ chuyển nhượng vốn 115,585 tỷ đồng. Như vậy Berjaya-D2D không còn là công ty liên kết của D2D( do làm ăn lỗ nên D2D mới thoái)
    Berjaya-D2D là công ty TNHH hai thành viên được thành lập từ năm 2008. Liên doanh này có vốn điều lệ 20 triệu USD. Trong đó, Công ty D2D góp vốn bằng một phần giá trị khu đất đang sử dụng góp vốn vào liên doanh, tương đương 5 triệu USD (khoảng 116 tỷ đồng).
    Liên doanh này được thành lập để xây dựng khách sạn 5 sao và khu thương mại căn hộ cao cấp có quy mô 2,5 ha tại phường Thống Nhất, thành phố Biên Hòa, Đồng Nai có tên Biên Hòa City Square.
    => Góp vốn bằng đất 5tr USD, thu về 5tr USD => không hiệu quả, lãi do chênh lệch tỉ giá, tuy nhiên cty có dòng tiền 115 tỷ vào 2018
    Ngoài ra 2017 D2D cũng thoái khỏi CTCP Xây dựng số 2 Đồng Nai, thu về 32 tỷ

    3. Cơ cấu cổ đông

    Cơ cấu cổ đông tinh gọn
    Cổ đông nhà nước: Tổng công ty phát triển khu công nghiệp SNZ: 12.348.000(57.82%)
    Cổ đông nội bộ: 214.947
    Cổ phiếu quỹ: 45.000
    Tổng số cổ phiếu: 21,354,984
    Free Float: 8.747.010 ( 8,747 tr cp)
    Trung bình 10 phiên: 108,455
    Tỉ lệ market maker: 1,24%

    4. Lịch sử chia thưởng và cổ tức
    04/07/2019: Thưởng bằng Cổ phiếu, tỷ lệ 1:1
    17/06/2019: Cổ tức bằng Tiền, tỷ lệ 15%
    Cổ tức trước 2018
    d2d-hao-quang-co-con-toa-sang.t3393.1.png
    => Chia cổ tức bằng tiền đều đặn. Nếu tính thị giá cổ phiếu thì cổ tức cao, dao động từ 3-7%( trước chia).
    => 2019 chia 1:1 cổ tức nên áp lực pha loãng eps từ quý 3/2019

    5. Kết quả kinh doanh trước 2018
    2016 doanh thu tăng cao là do vẫn còn hợp nhất doanh thu từ CTCP Xây dựng số 2 Đồng Nai 216 tỷ( tăng 117 tỷ so cùng kì) nhưng lợi nhuận gộp của mảng này chỉ 16 tỷ nên doanh thu tăng nhưng lợi nhuận tăng không nhiều
    d2d-hao-quang-co-con-toa-sang.t3393.6.png

    6. Tài chính
    Tiền nhiều, khoản 1448 tỷ, tiền tăng mạnh 6/2019 là do khoản từ người mua trả trước ngắn hạn tăng từ 368 tỷ lên 954 tỷ ( chủ yếu là người mua trả tiền mua đất cho KDC Lộc An, tăng từ 324.9 lê 913.3 tỷ)
    d2d-hao-quang-co-con-toa-sang.t3393.5.png
    7. Động lực tăng trưởng chính d2d-hao-quang-co-con-toa-sang.t3393.4.png

    a. Doanh thu từ dịch vụ cho thuê bất động sản khu công nghiệp: Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 được dự báo sẽ tiếp tục được lấp đầy 100% trong năm nay ( hiện đã gần full) và không có sự thay đổi quá đáng kể, dự án sẽ tiếp tục tạo ra doanh thu xấp xỉ 61 tỷ đồng/năm do công ty. Khu công nghiệp Châu Đức hiện được D2D cho thuê lại từ công ty mẹ được dự báo sẽ tiếp tục chưa được lấp đầy trong các năm tới.
    Khu Công nghiệp Nhơn Trạch 2 thuộc địa bàn các xã Hiệp Phước, Phú Hội và Phước Thiền huyện Nhơn Trạch - Tỉnh Đồng Nai.
    Book doanh thu KCN theo năm, dự kiến nếu 1 năm 61 tỷ, BĐS công nghiệp có thể còn doanh thu để ghi nhận trong 9-10 năm nữa.
    d2d-hao-quang-co-con-toa-sang.t3393.3.png
    b.Khu dân cư Lộc An
    Cuối 2018, D2D và ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai đã xác nhận bán hết hoàn toàn 769 lô đất tại KDC Lộc An, Doanh thu từ dự án sẽ được ghi nhận trong năm 2019, dự báo doanh thu sẽ ở mức 1,318 tỷ đồng.
    d2d-hao-quang-co-con-toa-sang.t3393.2.png
    Ước lời khoản 800-900 tỷ đồng từ KDC Lộc An
    Ngoài đất, ở KDC Lộc An D2D còn dự án 8 căn nhà liền kề phố Block 3A đang trong giai đoạn chọn thầu tư vấn( theo báo cáo quản trị 6 tháng đầu năm 2019)

    c. Khu dân cư phường Thống Nhất giai đoạn 2
    D2D được giao làm chủ đầu tư
    Giai đoạn 1 đã hoàn thành
    Giai đoạn 2 đang được thay đổi quy hoạch từ 30 ha xuống còn 28 ha
    Khu dân cư phường Thống Nhất giai đoạn 2 có diện tích hơn 30 hécta, phân thành khu phía Bắc và khu phía Nam. Trong đó, bao gồm cả xây dựng nhà liên kế, chung cư cao tầng, nhà ở xã hội...Qua rà soát, khu phía Bắc có số hộ dân đang sinh sống dày đặc: khoảng 250 hộ/2 hécta.
    Vì vậy, phía chủ đầu tư xin điều chỉnh bỏ quy hoạch 2 hécta khu đất người dân đang sinh sống đông đúc ra khỏi dự án. Diện tích đưa ra khỏi quy hoạch khu dân cư phường Thống Nhất sẽ là khu dân cư người dân tự cải tạo nên những hộ dân trên sẽ không bị thu hồi đất và di dời.
    Bắt đầu triển khai 2019, quý 2/2019 đã có chi phí dở dang khoản 9.4 tỷ, quý 3/2019 thì chi phí dở dang khoản 170 tỷ
    Chưa có thông tin nhiều về vốn đầu tư hay hình thức kinh doanh của D2D ở dự án này, sẽ tiếp tục cập nhật
    d.Chung cư D2D
    Năm 2019, công ty dự kiến rót thêm 117 tỷ đồng để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất..., đầu tư khối nhà văn phòng và lập hồ sơ, thiết kế chung cư D2D, hiện tại quý 3 đã có tồn kho hơn 10 tỷ dự án này
    => Tại báo cáo quản trị 6 tháng đầu năm thì HĐQT đã họp, thông qua chọn nhà thầu thiết kế tư vấn, chưa có thông tin cụ thể về quy mô dự án
    8. Kế hoạch 2019
    d2d-hao-quang-co-con-toa-sang.t3393.7.png

    9. Kết quả thực hiện 9 tháng đầu năm

    6 tháng đầu năm
    Doanh thu giảm 4,8%
    LNST tăng 206% so cùng quý, thực hiện được 92% kế hoạch năm
    Do giá vốn hàng bán giảm mạnh, khả năng do chi phí đầu tư khu đất Lộc An đã hoạch toán hết vào 2018, 2019 chỉ bán
    Ngoài ra doanh thu tài chính tăng do lãi tiền gửi tăng, tăng được 300 tỷ gửi ngắn hạn và 300 tỷ gửi dài hạn
    EPS trong thuyết minh là tính theo số cổ phiếu sau chia thưởng, nếu so với 2017 thì eps 6 tháng 2018 là 3769, giảm 7%.
    Quý 3/2019:
    DT: 275 tỷ(+703%)
    LNST: 155 tỷ(+2348%)
    3 quý: DT: 397.6 tỷ(+237%)
    LNST: 238.4 tỷ(+510%)
    LNST tăng mạnh do KDC Lộc An hiệu quả, lãi bank tăn

    10. Đánh giá
    D2D là công ty con của SZN, có mối quan hệ mật thiết với tỉnh Đồng Nai, được nhiều ưu thế về các dự án của tỉnh do thực hiện các dự án BT. Ngoài ra, D2D có cơ cấu tài chính lành mạnh, tiền nhiều. Tuy nhiên, điểm yếu của D2D là quỹ đất hiện tại không còn nhiều cho dự án sau 2020
    Hiện tại D2D năm 2019 có thể book doanh thu nhờ KDC An Lộc( trên thực tế đã thu tiền trước), do đó lợi nhuận 2 quý còn lại của 2019 sẽ cao.
    KDC Thống Nhất giai đoạn 2 là động lực phát triển cho 2020-2021, cần quan sát tiến độ dự án
    Ngoài ra còn có chung cư D2D, 8 nhà liền kề trong KDC An Lộc sẽ book trong tương lai. Dự án KDC Quản Thủ, dự án KDC Long Thành có thể được Đồng Nai thông qua.
    Tuy nhiên cần xem xét lại quỹ đất để lấy động lực trong dài hạn, nhiều khả năng D2D sẽ tham gia các dự án BT để có thêm dự án từ nhà nước.
    Cũng còn doanh thu để book, dự án có đến 2021 nên có thể lướt ngắn hạn trong 2019 đến 2020 theo tiến độ các dự án, theo báo cáo tài chính các quý hoặc lướt theo dòng tiền.
    Lưu ý, bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, học hỏi, chia sẻ và thảo luận, không nhằm mục đích khuyến nghị mua bán. Do đó, Kakata sẽ không chịu trách nhiệm với mọi thua lỗ của nhà đầu tư.
    >>Xem thêm: PVT-nhìn từ góc độ cơ bản
    >> Xem thêm: BMP-chờ cơ hội tỏa sáng
     
    Trần Thanh Nguyên thích bài này.

Lượt bình luận : 0

Chia sẻ trang này